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October 06, 2008

容積率のこと

ある敷地に建つ古い既存建物が今の容積率よりも建っているケース

がありました。

その場合二つのことが考えられました。

一つは建てられた時の法律が今と違う事。

もう一つは違反建築物。

既存が公共性の高い用途だったので、違反は考えられなく

法律の違いだとは思っていました。


役所の都市計画課で詳しく調べてみると、

昭和46年を境に容積率の考え方が変っていました。

それ以前は、今の様に「第一種住居地域」などとなっておらず

「第○種容積地区」と言う定めになっていました。

実際、窓口で当時の都市計画地図を見せてもらうと

確かにそうなっていました。

しかも、前面道路に掛ける割合が一律0.6倍となっていたから

既存が今の法律よりも建っていたのでした。

もし、建替えると既存よりも減ってしまう事になります。

敷地の可能容積は都市計画地図に書いていある○○%

だけではなく、前面道路の巾に、住居系地域なら0.4を

それ以外の地域には0.6を掛けたものと比較して、

小さい方を採用することになっています。

例えば、4mの前面道路で住居系、都市計画地図上で容積200%の

地域の容積率は4*0.4=1.6<2.0で、160%の容積率が採用されます。

その他に、条件に依っては緩和規定もあります。

住居やマンションでは地下の容積が一部緩和されたりとか。


土地を見る時には前面道路の巾が重要なのと、

既存建物が建てた頃の法律と今の法律が違う事がありうると

認識した方が良いと思います。

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